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老後資金、老後の生活費、老後の生活資金の備えは万全ですか
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海外の不動産に投資をするメリットとしては、第一にリスクの分散があげられます。
日本国内だけに限定して不動産投資を考えると、日本の景気が悪くなったり、地震などの大規模な天災が起きた場合、不動産投資物件全ての利回りが悪くなってしまう可能性があるでしょう。将来的には、投資していた海外の不動産物件に住むという選択も可能になります。
国によっては、日本国内で不動産投資をするよりも少ない投資金額から不動産投資ができたり、固定資産税がなかったり、少なかったりといった税制上のメリットがあることも海外不動産投資の魅力です。
日本語しかできなくても、海外不動産投資を斡旋する会社などに依頼すれば、比較的簡単に海外の不動産物件への投資ができます。ただし、ほとんどの場合は、現地に不動産物件を見に行くことができないのですから、その分、斡旋する会社を慎重に選んだり、投資物件について自分なりに調べる必要があるでしょう。
投資する国の税制や景気動向、慣習、政治情勢などについても勉強しなければなりません。もちろん、国によっては、日本以上に不動産物件が高いこともあります。どの国のどんな不動産物件に投資するかを考えると、日本の不動産物件に投資する以上に選択肢が増えますから、やはり、不動産投資初心者にはちょっと手を出しにくいはずです。
経済成長率の高い新興国の不動産物件に投資しても、必ずしも利益が出るとは限りませんし、安易に手を出さず、充分な知識を得た上で判断しましょう。
不動産投資用語をいくつか紹介したいと思います。
まず、不動産投資に興味がある人なら、一度は耳にしたことのある「キャピタルゲイン」。
これは、売却差益のことで、不動産投資物件を購入した時の価格以上に高い価格で売却できた時に発生する利益をいいます。購入した時の価格よりも安い金額で売却せざるを得なかった時には、売却差損である「キャピタルロス」が発生するのです。
次は、「インカムゲイン」。賃貸料収入などの資産を手放さなくても、継続して安定的に得られる収益のことで、預貯金の利子や株式投資などの配当金などもインカムゲインになります。
「サブリース」は、不動産管理会社が不動産物件のオーナーから賃貸物件を一定期間、一括して借り上げ、予め決められた家賃を保証することです。
「建蔽率（けんぺいりつ）」は、敷地面積に対する建築面積の割合で、土地を真上からみて計算します。建築基準法で用途地域によって違う建蔽率が設定されているので、土地付きの不動産物件を購入する際には建蔽率の上限を確かめておいた方がいいでしょう。
「オーナーチェンジ」は、賃借人がいる状態の不動産物件をオーナーが売却し、オーナーが変わることをいいます。不動産物件を購入してすぐに家賃収入を得られるのが魅力ですが、賃借人に対する敷金などの返還義務は新しいオーナーが引き継ぐ点に注意が必要です。
「アセットマネジメント」は、資産管理のことで、不動産物件の所有者（不動産物件投資家）に代わってその物件の管理や運用などを行う業務を意味します。
不動産投資市場の変化を見極めないと、不動産投資で破産してしまう恐れがあります。
不動産投資市場は、日本国内の景気の動向だけでなく、海外の不動産投資市場の動向や株価、政治情勢、法改正、金利の見直しなど、色々な要素で変化するので、素人が予測するのは難しいでしょう。
自分で判断できない場合は、不動産コンサルタントのような専門家や不動産投資会社が不動産投資市場の変化について予測や解説したコラムなどを読んで、情報を収集するといいかもしれません。
2008年の後半からは特に、不況の影響で、新築のマンションが思うように売れず、新築マンションデベロッパーや建設会社が倒産しているようです。有名な不動産業者でも、今後は倒産したり、合併する可能性がありますから、注意が必要だと思います。
資金力の豊富な大手は大丈夫だといわれていますが、建売をしている中小規模の不動産業者は業績をよく調べてから取引した方がよさそうです。今は新築よりも、中古の不動産物件の方が人気があり、リフォームが増えているのだとか。
賃貸物件もペットが飼える、外国人や女性単身者、高齢者でも借りられるなどの付加価値がある物件でないと、借り手を探すのが難しくなるかもしれません。逆に、突き抜けて趣味に特化しているような物件の方が、家賃が高くても借り手がつく傾向があります。
例えば、サーファー用のガレージハウス、家庭菜園用の畑がついている賃貸物件、夜に楽器を演奏しても近所から苦情がこないくらい防音が行き届いている賃貸物件、珍しい形や外観の賃貸物件などです。
最近では、複数の面識のない人が台所やバスルーム、リビングなどを共有して暮らすシェアハウスも人気を集めています。
不動産投資ノウハウを学ぶには、
不動産投資セミナーに通ったり、
本を読んで不動産投資について学んだり、
不動産投資を行っている人のブログを読むなどの方法があります。
不動産投資初心者が、不動産投資ノウハウを学びもしないで
不動産投資に手を出すのは極めて危険な行為です。
不動産投資は不動産物件の購入時にも、
運用時にもコストがかかります。
一度、不動産物件を購入してしまったら、
なかなかすぐには換金できないですし、借り手がみつからない、
天災や人災で不動産物件の価値が激減するなどのリスクもあるのです。
税金や法律についての知識も必要になるでしょう。
無謀な不動産投資で破産しないためには、
健全な投資計画を立てる必要があります。
無理のない資金計画や投資物件に関する情報を集め、
投資に値するかどうか見極める力も大切です。
不動産投資は中期から長期で利益を得ようとする投資法なので、
長いスパンで考え、冷静な判断をしないと後悔することになると思います。
不動産投資ノウハウを勉強しても自信が持てないようなら、
思い切って不動産投資を断念するのも賢明な選択かもしれませんし、
信頼できる専門家に相談するのも一つの方法です。
気をつけたいのは、5年や10年、不動産投資で利益が出ていたとしても、
それがずっと続くとは限らないということ。
サラリーマン不動産投資家などが増えていますが、
その成功談を読んで、この人が成功しているから
自分もできそうと考えるのは危険です。
20年後、30年後にどうなっているかはわかりません。
不動産投資ゲームといえば、
まず、金持ち父さんのキャッシュフローゲームが思い浮かびます。
ベストセラーとなった「金持ち父さん貧乏父さん」
の著者であるロバート・キヨサキが考案した
このキャッシュフローゲームは、二人から六人でプレイすることで、
金持ちのお金に対する考え方を学ぶことができるというものです。
基本となる「キャッシュフロー101」、
上級者用の「キャッシュフロー202」、
子供用の「キャッシュフロー・フォー・キッズ」に分かれています。
キャッシュフローゲームは、不動産投資ゲームというよりも、
株式投資や会社設立などを含めた
不労所得を得るための基礎的な知識を習得するゲーム
と説明した方が正確な表現かもしれません。
キャッシュフローゲームのシリーズは、公式ショップの他、
Amazonや楽天市場などでも購入することができます。
また、より深くゲームを理解し、
気づきを得るためのキャッシュフローゲーム教室も
定期的に開催されているようです。
不動産投資の勉強になるかどうかは微妙ですが、
不動産投資ゲームとしては、「モノポリー」も有名でしょう。
歴史と伝統があり、世界中にたくさんの愛好家がいるゲームです。
モノポリー（独占）が意味する通り、ゲーム盤上の不動産を独占して、
他のプレイヤーを破産させるというゲームになります。
ゲームではありませんが、ウィリアム・J・ポルブーさん、
ジェフリー・L・クルクシャンクさん共著の
「ハーバード・ビジネススクールが教える不動産投資ゲーム」も
不動産投資について学びたい人には役に立つ一冊です。